第九章:写字楼(1)
常天浩不知道这次上海行在乔冰倩心头激起的涟漪,甚至也不清楚这件事对沈飞和乔冰倩两人关系的杀伤力,他以为只是两人一时没处理好吵架拌嘴,回头沈飞找乔冰倩道下歉就能平息事态。他和沈飞也没有深仇大恨,心头种刺只想小小报复下对方:第一,谁让你出口伤人;第二,虽让你屡次去纠缠程程?其他并无太多恶意。
在他眼中,乔冰倩一个女孩子家仅因为沈飞心情低落就能特意从钱塘跑来看他,这份感情是很沉重的,哪里是说能舍就能舍弃的?
他却不知道自己小看了乔冰倩,这样一个敢爱敢恨的姑娘,一旦下定决心就不会改变,就像她原来喜欢沈飞,毅然能克服女孩子的矜持反过来倒追,一旦她决定放手,那就再也挽回不了——起码以沈飞的手段是挽回不了。
她在火车上思考了2个多小时就下定了决心,确切地说,10月3日晚她就下定了决心,次日常天浩陪同游玩和送行时的表现,更让她坚定了自己的想法。
当然她的小心思常天浩是解读不出的,因为乔冰倩回到家后只礼貌地说了声“安全抵达”,同时自告奋勇说下次常天浩来钱塘玩由她招待并充当导游。对后半句常天浩只能笑笑,他就是西山人,去钱塘还用的乔冰倩招待和当向导?
他的心思,还在于自己的事业上。
“常总、王总,这边请……”
10月4日算第一个教学周,不过依然不上课,全程新生教育,根据日程表,是由辅导员和高年级学长领着学生在各公共场合转一圈,告诉他们该怎么用餐,怎么充卡,怎么适应大学生活细节,怎么进图书馆查阅资料,怎么使用计算机系统,参观走访校史陈列室等不一而足的引导,然后就是开学典礼,随后还有同学见面会、新老生恳谈会、迎新晚会等一系列活动,接着还有学生会招新。
等这段时间过去,才算是正式进入教学周。
对外地来的同学,这些自然都倍感新鲜,对常天浩而言却是很熟悉了,所以他找个机会直接溜号出来看写字楼。
王慧玲工作确实很卖力,国庆假期只休息了一天,其他时间全用于实地勘察写字楼市场。
作为全国经济中心,上海写字楼发展到1998年算已进入到第三代。
第一代是50-80年代中期的老式建筑,一般不会超过5层,大多数政府和国有企业楼都长成这样,普遍带有浓郁的苏式风格,在上海这地方因为接受欧风美雨熏陶比较足,还留有民国时期巴洛克式建筑;但这些都不可能对外出售的,其他外来机构如果需要来上海办事,都需要长期租赁酒店套房办公,当时全国上海各类宾馆里有形形色色的驻沪办。
第二代是80年代中期到90年代中期发展起来的点式板楼,造型比较呆板,功能也比较单一,不过在全国还算领先,当时最出名的是1985年落成于外滩的联谊大厦,这也是上海首个涉外写字楼。真正上海写字楼市场兴起,要到92年南巡讲话以后。
第三代是90年代中发展起来的写字楼。上海从93年开始大规模推出办公用地,按照写字楼建设3年周期计算,于1996年开始全面上市,其中最高峰的1997年上市面积达100万平方米,造成明显供过于求格局,但即便这样,因为建造进度缘故,写字楼还在源源不断地向市场推出。
这种场面下最显而易见的就是价格下跌,1997年上海核心地段写字楼租金是每平方米美元/天,98年下降到美元/天,99年进一步腰斩,到美元/天,如以美元价格来衡量,超过元/天,就算放在20年后,这价格在5A级写字楼里都不算过低,由此可见当初泡沫有多大。
故而,写字楼市场呈现一种病态景气。20年后由于年限、落户等缘故,都是住宅价格贵于写字楼,但1998年,即便是供过于求的局面下,依然是写字楼比住宅价格高。
像王慧玲前几天刚刚定下的、几乎同地段的密云花苑,硬装完成情况下107方才报了29万,而今天考察的这个沪江大厦,报价居然纯毛坯状态下还要3000元/平方米,唯一优惠条件说是买一层送5个车位,刚才两人先去参观了地下车库,此时写字楼普遍地下才建一层,从施工成本来说,往下多挖一层比往上堆一层高一倍不止,在容积率和高度管控还不是很严格的年代,开发商更愿意往上建。
3000元/平方价格真能用97年租金租出去的话,衡量下来也不贵,五角场地段稍显偏僻,参照核心地段打对折按每平方米租金2元/天计算,一年就是1300元,扣除10%空置期,再扣除部分税收,年化收益稳稳当当在30%上,世上哪有这么便宜的好事?
98年上海写字楼市场很简单:要么写字楼价格暴涨匹配租金,要么租金暴跌匹配房价收益率,既然整体供过于求,那暴涨不可能,暴跌还差不多,甚至两者一起回归常态。
所以当两人去看时,对方销售员满脸热情,倘若不是行情不景气,他们还要挑挑拣拣,不是正规单位不要,不是整体购买不要,现在都卖不出去,哪还能挑肥拣瘦?
“你刚才报价是几楼的?”
“5楼!整幢楼一共11楼,这是中间价,每加1层,单价加50-100元不等,6、8、9三楼单价最高,其次是10楼,11楼……”
常天浩问:“4楼呢?”
“4楼最便宜,2600元,如果你要整层,2500也行……”
常天浩笑了:“这不是比2楼还便宜?”
对方尴尬地笑笑,“是啊……”
以后后世为避开4、14,国人就发明了3A,13A这种叫法,然后上海因为还是对外开放窗口,又要避开13,所以又有12A、15A说法,12A=13,15A=14,第一次看上去会让人一头雾水……
销售员还在指着图纸认真介绍:“楼层整体呈正方形,分割成南北两个半区,单层平均面积860平方米,电梯一共3部,2部客梯背靠而立,各占据一个半区,楼梯走廊边还部消防货梯,每层被分隔为16个单元,最小单元40多平方米,最大的120平方米,框架结构,也可根据实际需要自由组合,但办理产证按单元号办理,电梯都是进口的东芝品牌……”
“现在若想买,还有哪些楼层可以挑……我要整层的,层次不好不考虑……”
“都可以。”
常天浩微微一笑:“这么说就是卖的不好咯?”
销售员脸色一窘,他本来只想显示一下供应度丰富,没想到被人反过来挑出毛病,急着辩解:“常总,我们也是刚开售不久……”
“是嘛,但我看见你们宣传栏摆放的竣工验收照片是冬天场景,一般来说竣工前就开始在卖了,至少一年了吧?”常天浩笑笑,“我到你们售楼处去看,什么味道都没有了……”
对方被他说得一阵红一阵白:实际上何止一年,都卖一年半了,销售情况依然不好,价格也一降再降,本来老板信誓旦旦均价要卖到4000以上,结果被弄得灰头土脸。
常天浩笑笑:“这样吧,你报个实价,如我觉得可以,那今天就拍板买了……”
“真的?”
“真的!”常天浩示意了一下,王慧玲将一张100万本票给对方过目,“我连本票都带来了。”
对方心一横就开始报价:如您一次性付款,我在这基础上再打95折,如需贷款就是97折。
常天浩计算了一下:5楼一共860平方米,按3000元计算,是258万。
“另外我还看中了402、404、413、414这4间,一共180个平方对么?”
“对,就算2500一方,45万。”
“刚才你说送5个车位?我14楼又加了4间,再多给一个?”
对方一咬牙:“行。”
销售员拼命按计算器:“整体下来一共303万,5楼整层4楼4间6个车位,95折后是万,其他交易税费另计。”
常天浩笑笑:“和你老板打个招呼,价格压到268万,再加送我3个车位,全部连在一起,如果可以就拍板下定了……”
“常总……”
“你问一下啊,不行我就去看其他了……”
“先生,我们大厦区位真挺好的,您看,北面是沪江大学、南面是同济大学,西北面还有财大,离交通要道又近,还没有其他高建筑遮挡……”
“我已综合考虑过了……”常天浩笑笑,“你们周围最近的餐饮有570米,用餐不是很方便;最近的公交站点600多米,走路也是麻烦事,还有你们的电梯容量只有12人,高峰期会比较堵。另外这幢楼广场面积偏小,绿植偏少,所以……”
对方无可奈何地说道:“好吧,我去请示一下……”
销售员刚走,王慧玲就迷惑不解道:“不是说买一层么,怎么突然又加4楼4间?而且还是不连续的4间。”
常天浩笑笑:“我忽然有了其他考虑……”
说罢,把他的想法和盘托出。8)
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在他眼中,乔冰倩一个女孩子家仅因为沈飞心情低落就能特意从钱塘跑来看他,这份感情是很沉重的,哪里是说能舍就能舍弃的?
他却不知道自己小看了乔冰倩,这样一个敢爱敢恨的姑娘,一旦下定决心就不会改变,就像她原来喜欢沈飞,毅然能克服女孩子的矜持反过来倒追,一旦她决定放手,那就再也挽回不了——起码以沈飞的手段是挽回不了。
她在火车上思考了2个多小时就下定了决心,确切地说,10月3日晚她就下定了决心,次日常天浩陪同游玩和送行时的表现,更让她坚定了自己的想法。
当然她的小心思常天浩是解读不出的,因为乔冰倩回到家后只礼貌地说了声“安全抵达”,同时自告奋勇说下次常天浩来钱塘玩由她招待并充当导游。对后半句常天浩只能笑笑,他就是西山人,去钱塘还用的乔冰倩招待和当向导?
他的心思,还在于自己的事业上。
“常总、王总,这边请……”
10月4日算第一个教学周,不过依然不上课,全程新生教育,根据日程表,是由辅导员和高年级学长领着学生在各公共场合转一圈,告诉他们该怎么用餐,怎么充卡,怎么适应大学生活细节,怎么进图书馆查阅资料,怎么使用计算机系统,参观走访校史陈列室等不一而足的引导,然后就是开学典礼,随后还有同学见面会、新老生恳谈会、迎新晚会等一系列活动,接着还有学生会招新。
等这段时间过去,才算是正式进入教学周。
对外地来的同学,这些自然都倍感新鲜,对常天浩而言却是很熟悉了,所以他找个机会直接溜号出来看写字楼。
王慧玲工作确实很卖力,国庆假期只休息了一天,其他时间全用于实地勘察写字楼市场。
作为全国经济中心,上海写字楼发展到1998年算已进入到第三代。
第一代是50-80年代中期的老式建筑,一般不会超过5层,大多数政府和国有企业楼都长成这样,普遍带有浓郁的苏式风格,在上海这地方因为接受欧风美雨熏陶比较足,还留有民国时期巴洛克式建筑;但这些都不可能对外出售的,其他外来机构如果需要来上海办事,都需要长期租赁酒店套房办公,当时全国上海各类宾馆里有形形色色的驻沪办。
第二代是80年代中期到90年代中期发展起来的点式板楼,造型比较呆板,功能也比较单一,不过在全国还算领先,当时最出名的是1985年落成于外滩的联谊大厦,这也是上海首个涉外写字楼。真正上海写字楼市场兴起,要到92年南巡讲话以后。
第三代是90年代中发展起来的写字楼。上海从93年开始大规模推出办公用地,按照写字楼建设3年周期计算,于1996年开始全面上市,其中最高峰的1997年上市面积达100万平方米,造成明显供过于求格局,但即便这样,因为建造进度缘故,写字楼还在源源不断地向市场推出。
这种场面下最显而易见的就是价格下跌,1997年上海核心地段写字楼租金是每平方米美元/天,98年下降到美元/天,99年进一步腰斩,到美元/天,如以美元价格来衡量,超过元/天,就算放在20年后,这价格在5A级写字楼里都不算过低,由此可见当初泡沫有多大。
故而,写字楼市场呈现一种病态景气。20年后由于年限、落户等缘故,都是住宅价格贵于写字楼,但1998年,即便是供过于求的局面下,依然是写字楼比住宅价格高。
像王慧玲前几天刚刚定下的、几乎同地段的密云花苑,硬装完成情况下107方才报了29万,而今天考察的这个沪江大厦,报价居然纯毛坯状态下还要3000元/平方米,唯一优惠条件说是买一层送5个车位,刚才两人先去参观了地下车库,此时写字楼普遍地下才建一层,从施工成本来说,往下多挖一层比往上堆一层高一倍不止,在容积率和高度管控还不是很严格的年代,开发商更愿意往上建。
3000元/平方价格真能用97年租金租出去的话,衡量下来也不贵,五角场地段稍显偏僻,参照核心地段打对折按每平方米租金2元/天计算,一年就是1300元,扣除10%空置期,再扣除部分税收,年化收益稳稳当当在30%上,世上哪有这么便宜的好事?
98年上海写字楼市场很简单:要么写字楼价格暴涨匹配租金,要么租金暴跌匹配房价收益率,既然整体供过于求,那暴涨不可能,暴跌还差不多,甚至两者一起回归常态。
所以当两人去看时,对方销售员满脸热情,倘若不是行情不景气,他们还要挑挑拣拣,不是正规单位不要,不是整体购买不要,现在都卖不出去,哪还能挑肥拣瘦?
“你刚才报价是几楼的?”
“5楼!整幢楼一共11楼,这是中间价,每加1层,单价加50-100元不等,6、8、9三楼单价最高,其次是10楼,11楼……”
常天浩问:“4楼呢?”
“4楼最便宜,2600元,如果你要整层,2500也行……”
常天浩笑了:“这不是比2楼还便宜?”
对方尴尬地笑笑,“是啊……”
以后后世为避开4、14,国人就发明了3A,13A这种叫法,然后上海因为还是对外开放窗口,又要避开13,所以又有12A、15A说法,12A=13,15A=14,第一次看上去会让人一头雾水……
销售员还在指着图纸认真介绍:“楼层整体呈正方形,分割成南北两个半区,单层平均面积860平方米,电梯一共3部,2部客梯背靠而立,各占据一个半区,楼梯走廊边还部消防货梯,每层被分隔为16个单元,最小单元40多平方米,最大的120平方米,框架结构,也可根据实际需要自由组合,但办理产证按单元号办理,电梯都是进口的东芝品牌……”
“现在若想买,还有哪些楼层可以挑……我要整层的,层次不好不考虑……”
“都可以。”
常天浩微微一笑:“这么说就是卖的不好咯?”
销售员脸色一窘,他本来只想显示一下供应度丰富,没想到被人反过来挑出毛病,急着辩解:“常总,我们也是刚开售不久……”
“是嘛,但我看见你们宣传栏摆放的竣工验收照片是冬天场景,一般来说竣工前就开始在卖了,至少一年了吧?”常天浩笑笑,“我到你们售楼处去看,什么味道都没有了……”
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常天浩笑笑:“这样吧,你报个实价,如我觉得可以,那今天就拍板买了……”
“真的?”
“真的!”常天浩示意了一下,王慧玲将一张100万本票给对方过目,“我连本票都带来了。”
对方心一横就开始报价:如您一次性付款,我在这基础上再打95折,如需贷款就是97折。
常天浩计算了一下:5楼一共860平方米,按3000元计算,是258万。
“另外我还看中了402、404、413、414这4间,一共180个平方对么?”
“对,就算2500一方,45万。”
“刚才你说送5个车位?我14楼又加了4间,再多给一个?”
对方一咬牙:“行。”
销售员拼命按计算器:“整体下来一共303万,5楼整层4楼4间6个车位,95折后是万,其他交易税费另计。”
常天浩笑笑:“和你老板打个招呼,价格压到268万,再加送我3个车位,全部连在一起,如果可以就拍板下定了……”
“常总……”
“你问一下啊,不行我就去看其他了……”
“先生,我们大厦区位真挺好的,您看,北面是沪江大学、南面是同济大学,西北面还有财大,离交通要道又近,还没有其他高建筑遮挡……”
“我已综合考虑过了……”常天浩笑笑,“你们周围最近的餐饮有570米,用餐不是很方便;最近的公交站点600多米,走路也是麻烦事,还有你们的电梯容量只有12人,高峰期会比较堵。另外这幢楼广场面积偏小,绿植偏少,所以……”
对方无可奈何地说道:“好吧,我去请示一下……”
销售员刚走,王慧玲就迷惑不解道:“不是说买一层么,怎么突然又加4楼4间?而且还是不连续的4间。”
常天浩笑笑:“我忽然有了其他考虑……”
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